aprile 14, 2019 / by Luca / Soldi / No Comments

Acquisto all’Asta di Immobile con Ipoteche – Conseguenze

Può capitare di acquistare una casa all’asta o di aver concluso un contratto preliminare di compravendita versando un anticipo, senza avere previamente verificato che sull’immobile vi fossero delle ipoteche in favore di uno o più creditori.

In questo caso, può sopraggiungere un forte sconforto in capo al potenziale acquirente il quale rischia seriamente di vedere perduti i propri risparmi. E’ tuttavia possibile rimediare alla situazione, vediamo come.

In primo luogo, occorre informarsi prontamente sullo stato dell’esecuzione, la quale molto spesso “sfocia” nella vendita all’asta. In tal caso, conviene partecipare all’asta al fine di comprare l’immobile in quanto, per chi compra la casa all’asta, è possibile ottenere un forte sconto rispetto ai prezzi di vendita di mercato, specie alla luce della recente modifica dell’articolo 571 comma 2 del Codice di Procedura Civile, che consente di presentare valide offerte di acquisto inferiori sino ad ¼ rispetto al prezzo base; il che consente di risparmiare sino al 25%. Questa offerta inferiore di ¼ è possibile presentarla già alla prima udienza di vendita senza incanto e, quasi sempre, alla prima chiamata non vi sono altri offerenti. Questa soluzione può essere valida per coloro i quali abbiano versato un anticipo, mentre, qualora si sia già pagato per intero il prezzo di acquisto, si può valutare di partecipare alle chiamate successive (con incanto) in quanto nelle “chiamate” successive il prezzo base di vendita viene via via abbassato.

Comprare la casa all’asta è molto vantaggioso anche perché l’immobile viene acquistato libero da tutti i vincoli: ciò significa che tutte le ipoteche e i pignoramenti vengono immediatamente cancellati. Infatti, l’articolo 586 del Codice di Procedura Civile prevede espressamente che il Giudice, con il decreto col quale trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato, ordina che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, ed inoltre ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento. Le spese sopportate dall’aggiudicatario per cancellare le ipoteche gravano inoltre sui creditori.

In secondo luogo e parallelamente all’essersi informati sullo stato dell’esecuzione e sull’eventuale procedura d’asta, è opportuno fare un atto di intervento all’esecuzione promossa contro il debitore, tramite un atto di precetto basato sul titolo di credito di cui si è in possesso, al fine di “accodarsi” assieme agli altri creditori. Ciò consentirà di ottenere una parte del danaro anticipato al momento della chiusura della procedura, e ciò è possibile anche se si acquista la casa all’asta: una parte dei soldi dell’acquisto potrà infatti andare a favore del promissario acquirente.

Nell’ipotesi in cui, dopo il preliminare, si sia già entrati dell’immobile, conviene inviare una comunicazione al custode dello stesso ed anche all’eventuale delegato della vendita al fine di richiedere di poter rimanere nell’abitazione sino a che la stessa non sarà venduta all’asta, rappresentando altresì l’intenzione di partecipare all’incanto.

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