Redigere un contratto preliminare per la vendita di un terreno agricolo richiede precisione, conoscenza delle norme agrarie e attenzione ai dettagli che distinguono questo tipo di trasferimento da quello di un immobile urbano. Il presente testo vuole accompagnare il lettore nella costruzione di un documento chiaro e tutelante, illustrando come descrivere in modo inequivocabile il bene, determinare il prezzo e le garanzie, prevedere condizioni sospensive e termini per il rogito, nonché identificare le verifiche tecniche e amministrative indispensabili prima della conclusione dell’affare.
Nel corso della guida verranno spiegati gli strumenti per accertare la conformità catastale e urbanistica, riconoscere vincoli ambientali o servitù, valutare diritti d’uso, contributi o obblighi legati alla conduzione agricola e prevedere clausole che riducano il rischio per entrambe le parti. Pur offrendo indicazioni pratiche e formulazioni esemplificative, questo testo non sostituisce il parere professionale: per la redazione definitiva e per gli adempimenti fiscali e notarili è consigliabile rivolgersi a un professionista qualificato che adegui il contratto al caso concreto.
Come scrivere un contratto preliminare di vendita terreno agricolo
Un contratto preliminare di vendita di terreno agricolo è un accordo con cui le parti si obbligano reciprocamente a concludere in futuro un contratto definitivo di compravendita. Dal punto di vista pratico assume la funzione di cristallizzare l’accordo sulle condizioni essenziali dell’affare — identificazione del bene, prezzo, termini e modalità del trasferimento — e di vincolare i soggetti nell’attesa del rogito. Pur non trasferendo subito la proprietà, il preliminare ha valore obbligatorio: se è redatto correttamente e firmato dalle parti, consente al promissario acquirente di far valere in giudizio l’adempimento o, alternativamente, la risoluzione con richiesta del risarcimento del danno o dell’esecuzione in forma specifica, stante la natura immobiliare dell’oggetto. Per i terreni agricoli va sempre tenuta presente la specificità del bene, soggetto a vincoli, destinazioni d’uso e regimi fiscali che richiedono una attenzione particolare nella fase preliminare.
Nel redigere il contratto si deve partire dalla corretta identificazione delle parti con indicazione della capacità giuridica, dei recapiti e della situazione patrimoniale rilevante se questa incide sulle garanzie promesse. La descrizione del terreno non può essere generica: occorre riportare i dati catastali completi (foglio, particella, subalterno quando presente), l’estensione in ettari o metri quadrati, i confini e una planimetria allegata che riproduca la sagoma e l’orientamento rispetto alle vie pubbliche. Devono essere inserite le dichiarazioni del venditore circa la titolarità, l’assenza o l’esistenza di oneri reali come ipoteche, privilegi, servitù attive o passive, diritti di terzi, e lo stato attuale di coltivazione o affitto del fondo con i riferimenti di eventuali contratti di conduzione in corso. Per i terreni agricoli sono spesso indispensabili allegati tecnici quali la visura catastale aggiornata, la planimetria catastale, il certificato di destinazione urbanistica o altra documentazione rilasciata dal comune che attesti l’attuale utilizzazione del suolo e i vincoli urbanistici e paesaggistici, nonché eventuali relazioni agronomiche o attestazioni relative alla qualità del terreno e alle coltivazioni.
Il prezzo, la modalità di pagamento e le garanzie connesse costituiscono il cuore economico del preliminare. In genere il contratto contempla il versamento di una somma a titolo di caparra confirmatoria o di acconto e stabilisce il saldo al rogito. È importante indicare con precisione le modalità di pagamento (conto corrente, assegno circolare, fideiussione), i termini entro i quali il promissario acquirente deve ottenere il finanziamento eventualmente necessario e le condizioni sospensive che impediscono la conclusione del definitivo fino al soddisfacimento di determinate verifiche, come l’accertamento dell’assenza di iscrizioni pregiudizievoli o l’approvazione di pratiche urbanistiche. Nel caso in cui sussistano diritti di prelazione, come quelli spettanti ad altri aventi titolo in determinate fattispecie, o vincoli amministrativi specifici in materia agraria, tali aspetti devono essere esplicitamente considerati e disciplinati come condizioni sospensive o obblighi del venditore a far valere e risolvere tali situazioni prima della stipula definitiva.
Sul piano formale il preliminare per un immobile può essere stipulato in forma scritta libera, ma la forma scritta è obbligatoria per la validità e per la prova. È prassi altamente consigliata la redazione con l’assistenza di un notaio o di un avvocato esperto in diritto immobiliare e agrario, perché la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari, se desiderata per tutelare l’acquirente da trasferimenti o iscrizioni a insaputa, richiede che il contratto contenga tutti gli elementi essenziali e sia correttamente autenticato o altrimenti idoneo alla trascrizione. La registrazione presso l’Agenzia delle Entrate è obbligatoria se è prevista una caparra o comunque se si vuole attribuire efficacia fiscale e opponibilità a terzi; inoltre, il ricorso a una forma tavolare o al notaio consente di prevenire eccezioni sulla validità formale e di inserire garanzie specifiche per l’adempimento.
Nel corpo del contratto è opportuno disciplinare con chiarezza gli obblighi delle parti prima del rogito, prevedendo clausole che regolino la consegna del terreno, la responsabilità in caso di deterioramento o di cambiamento di destinazione d’uso intervenuto nel frattempo, la ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie fino alla data di trasferimento della proprietà, nonché l’assunzione di oneri tributari e imposte al momento del trasferimento. Se il terreno è condotto da terzi con contratti agrari, il preliminare deve stabilire chi sopporterà eventuali indennizzi, come si intende gestire il recesso o la subentro nei contratti di coltivazione, e quali documenti il venditore deve fornire per liberare il fondo da rapporti pendenti. Le clausole di garanzia relative all’assenza di vizi giuridici o reali, la previsione di una penale in caso di inadempimento, e l’indicazione di un termine certo per il rogito sono strumenti contrattuali essenziali per dare certezza alle parti e semplificare eventuali azioni giudiziarie.
Le situazioni di inadempimento richiedono una previsione contrattuale chiara: il ricorso alla caparra confirmatoria consente al venditore di recedere trattenendo la somma versata o al compratore di chiedere esecuzione oppure risarcimento, tuttavia molte parti preferiscono inserire una clausola penale per stabilire in via preventiva una cifra liquidata in caso di violazione degli obblighi. È fondamentale prevedere i rimedi per il caso in cui emergano iscrizioni ipotecarie o vincoli non dichiarati, magari disciplinando l’obbligo del venditore di estinguere i gravami prima del rogito o di rimborsare il compratore qualora ciò non avvenga. Per proteggere l’acquirente rispetto a terzi che potrebbero iscrivere gravami dopo la firma, si valuta la trascrizione del preliminare e l’impegno del venditore a non disporre del bene fino al trasferimento definitivo.
Infine, nella redazione concreta è consigliabile curare la forma linguistica e la precisione terminologica per evitare ambiguità: usare termini inequivocabili per indicare date, somme, soglie di tolleranza, modalità di calcolo di eventuali indennizzi, termini per l’esibizione di documenti e per l’adempimento di condizioni sospensive. Allegare al preliminare la documentazione tecnica e catastale di riferimento, eventualmente una relazione agronomica, e prevedere la facoltà di accesso del promissario acquirente al fondo per effettuare sopralluoghi e analisi prima del rogito contribuisce a ridurre gli spazi di conflitto. Per tutte le questioni specifiche legate a vincoli paesaggistici, diritti di prelazione, norme regionali in materia agricola o fiscali e per la validità della trascrizione e della registrazione è infine prudente rivolgersi a un notaio o a un avvocato specializzato, che possano adattare il contenuto alle esigenze del caso concreto e alle disposizioni normative applicabili.
Fac simile contratto preliminare di vendita terreno agricolo
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA DI TERRENO AGRICOLO
In _______________________________, il giorno _______________________________.
Tra
Il/la Sig./Sig.ra _______________________________, nato/a a _______________________________ il _______________________________, codice fiscale _______________________________, residente in _______________________________, via _______________________________, di seguito denominato/a “Promittente Venditore”;
e
Il/la Sig./Sig.ra _______________________________, nato/a a _______________________________ il _______________________________, codice fiscale _______________________________, residente in _______________________________, via _______________________________, di seguito denominato/a “Promissario Acquirente”.
Premesso che
– Il Promittente Venditore dichiara di essere pieno ed esclusivo proprietario del terreno agricolo sito nel Comune di _______________________________, ubicazione/indirizzo _______________________________, censito al Catasto Terreni del Comune di _______________________________ al foglio _______________________________, particella _______________________________, sub _______________________________ (ove applicabile), identificato catastalmente come: categoria _______________________________, classe _______________________________, consistenza _______________________________, superficie _______________________________ mq/ha _______________________________.
– Il terreno è attualmente destinato a _______________________________ e presenta le seguenti caratteristiche e vincoli: confini con _______________________________; servitù a favore di _______________________________; gravami/ipoteche/privilegi iscritti: _______________________________ (se non vi sono gravami indicare “nessuno”).
– Allegati al presente contratto, che ne costituiscono parte integrante, sono: visura catastale datata _______________________________; planimetria/estratto di mappa n. _______________________________; eventuale certificazione di destinazione urbanistica/paesaggistica _______________________________; altro documento _______________________________.
Si conviene e si stipula quanto segue.
Art. 1 – Oggetto
Il Promittente Venditore si obbliga a vendere e il Promissario Acquirente si obbliga ad acquistare il terreno agricolo sopra descritto alle condizioni e nei termini del presente contratto preliminare.
Art. 2 – Prezzo
Il prezzo totale concordato per la compravendita è di Euro _______________________________ (in lettere: _______________________________). Il pagamento sarà effettuato come segue:
a) Caparra confirmatoria pari ad Euro _______________________________ versata contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto mediante _______________________________ (es. assegno bancario, bonifico), entro e non oltre il _______________________________;
b) Saldo del prezzo, pari ad Euro _______________________________, da pagarsi al rogito notarile mediante _______________________________ (es. assegno circolare, bonifico) ovvero come diversamente concordato tra le parti: _______________________________.
Art. 3 – Termine per il contratto definitivo
Le parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo di compravendita (rogito notarile) entro e non oltre il giorno _______________________________, presso il Notaio _______________________________, con studio in _______________________________. Il termine potrà essere prorogato per iscritto di comune accordo tra le parti alle condizioni indicate in _______________________________.
Art. 4 – Condizioni sospensive/risolutive
Il presente contratto è soggetto alle seguenti condizioni sospensive/risolutive: ottenimento da parte del Promissario Acquirente di finanziamento ipotecario entro il giorno _______________________________; ottenimento delle autorizzazioni amministrative necessarie per la destinazione d’uso del terreno entro il giorno _______________________________; altro _______________________________. In caso di mancato verificarsi delle suddette condizioni entro i termini stabiliti, ciascuna parte potrà dichiarare risolto il presente contratto mediante comunicazione scritta da inviarsi all’altra parte secondo le modalità previste dall’art. X (Notifiche).
Art. 5 – Dichiarazioni e garanzie del Promittente Venditore
Il Promittente Venditore dichiara e garantisce che:
a) è legittimo proprietario del terreno e che lo stesso è libero da vincoli, ipoteche, sequestri, pignoramenti, trascrizioni prenatalizie o altri gravami eccetto quanto dichiarato in premessa _______________________________;
b) non sono in corso procedure espropriative, giudiziarie o amministrative che incidono sulla piena disponibilità del bene salvo quanto dichiarato _______________________________;
c) il terreno è conforme alla normativa ambientale e non è a sua conoscenza la presenza di rifiuti pericolosi o contaminazioni, salvo quanto dichiarato _______________________________;
d) eventuali affittuari o conduttori agricoli (se presenti) sono i seguenti: _______________________________; i relativi contratti sono __________ (a tempo determinato/indeterminato), con scadenza il _______________________________, e decorrenti da _______________________________.
Art. 6 – Obblighi del Promissario Acquirente
Il Promissario Acquirente si obbliga a:
a) versare la caparra e il saldo del prezzo secondo le modalità e i termini di cui all’art. 2;
b) comparire all’atto pubblico di compravendita nei termini fissati dall’art. 3 ovvero prontamente accettare eventuali proroghe pattuite per iscritto;
c) adempiere a tutte le formalità richieste per l’ottenimento di finanziamenti o autorizzazioni eventualmente indicate nelle condizioni sospensive.
Art. 7 – Consegna e presa di possesso
La consegna materiale e la presa di possesso del terreno avranno luogo contestualmente al rogito notarile, salvo diverso accordo scritto tra le parti indicato in _______________________________. Fino alla data del trasferimento della proprietà, ogni onere e rischio relativo al bene resteranno a carico del Promittente Venditore / Promissario Acquirente (barrare la voce corretta) _______________________________.
Art. 8 – Caparra confirmatoria e conseguenze dell’inadempimento
Il versamento effettuato come caparra confirmatoria avrà effetto di garanzia ai sensi dell’art. 1385 c.c.. In caso di inadempimento del Promissario Acquirente il Promittente Venditore potrà decidere di risolvere il contratto e trattenere la caparra, fatta salva la possibilità di maggiori danni. In caso di inadempimento del Promittente Venditore, il Promissario Acquirente potrà chiedere l’adempimento ovvero la risoluzione del contratto e la restituzione della caparra raddoppiata ai sensi dell’art. 1385 c.c..
Art. 9 – Spese, imposte e oneri
Le imposte, tasse e oneri relativi al contratto definitivo di compravendita (imposte ipotecarie, catastali, imposta di registro, onorario del notaio) saranno a carico del Promissario Acquirente / Promittente Venditore (barrare o specificare) _______________________________. Le spese relative a eventuali sanatorie, adeguamenti catastali o certificazioni richieste per la vendita sono a carico di _______________________________. Eventuali arretrati di imposte, canoni o contributi relativi al terreno fino alla data del rogito sono a carico del Promittente Venditore / Promissario Acquirente (specificare) _______________________________.
Art. 10 – Situazione urbanistica, catastale e ambientale
Il Promittente Venditore si impegna a consegnare al Promissario Acquirente, entro e non oltre il termine di _______________________________, la documentazione relativa alla situazione catastale, urbanistica e ambientale del terreno: visura catastale aggiornata, planimetria, certificazioni ambientali (ove richieste), attestazioni di destinazione agricola e ogni altro documento necessario per la stipula del rogito, salvo diversa pattuizione _______________________________. Eventuali variazioni intervenute tra la data del presente contratto e il rogito saranno comunicate per iscritto e concordate tra le parti.
Art. 11 – Accesso al fondo e attività nel periodo intermedio
Durante il periodo intercorrente tra la sottoscrizione del presente contratto e il rogito, le parti convengono che:
a) l’accesso al terreno per ispezioni, rilievi e sopralluoghi sarà consentito previa comunicazione e accordo tra le parti; eventuali danni causati da sopralluoghi saranno a carico di chi li ha effettuati;
b) eventuali colture e raccolti esistenti resteranno acquisiti da _______________________________ (Promittente Venditore/Promissario Acquirente), fermo restando il regolamento di eventuali frutti e spese di gestione come da accordo: _______________________________.
Art. 12 – Rinuncia alla prelazione
Le parti dichiarano che non sussistono diritti di prelazione o opzioni in favore di terzi, fatta salva la seguente eccezione: _______________________________. Eventuali diritti di prelazione che dovessero emergere saranno esercitati/risolti secondo quanto previsto da legge e comporteranno modifiche ai termini del presente contratto da concordare per iscritto tra le parti.
Art. 13 – Responsabilità e manleva
Ciascuna parte si impegna a manlevare l’altra da ogni responsabilità, onere, danno, richiesta o pretesa di terzi derivante da fatti imputabili alla parte stessa anteriori alla data del rogito, salvo quanto diversamente pattuito in _______________________________.
Art. 14 – Trasferimenti/cessioni
Il Promissario Acquirente non potrà cedere a terzi il presente contratto o i diritti derivanti dal medesimo senza il preventivo consenso scritto del Promittente Venditore, salvo diverso accordo contenuto in _______________________________. Analogamente il Promittente Venditore non potrà trasferire la proprietà del terreno a terzi prima del rogito senza il consenso scritto del Promissario Acquirente.
Art. 15 – Risoluzione e penali
In caso di inadempimento grave di una delle parti e salva l’applicazione delle norme sull’adempimento e responsabilità contrattuale, la parte adempiente potrà intimare l’adempimento entro il termine di giorni _______________________________. Trascorso inutilmente tale termine, la parte adempiente potrà dichiarare risolto il presente contratto mediante comunicazione scritta. Eventuali penali concordate sono pari a Euro _______________________________ per ogni giorno di ritardo o per evento di inadempimento specificato in _______________________________.
Art. 16 – Comunicazioni
Ogni comunicazione, contestazione o richiesta inerente al presente contratto dovrà essere fatta per iscritto e inviata a mezzo raccomandata A/R, PEC o consegna a mano agli indirizzi delle parti sotto indicati:
Promittente Venditore: _______________________________; PEC: _______________________________;
Promissario Acquirente: _______________________________; PEC: _______________________________.
Le comunicazioni si considereranno efficaci se ricevute all’indirizzo indicato.
Art. 17 – Trattamento dei dati personali
Le parti autorizzano reciprocamente il trattamento dei dati personali necessari per l’esecuzione del presente contratto conformemente alla normativa vigente in materia di protezione dei dati personali. Tali dati potranno essere comunicati, se necessario, a soggetti terzi coinvolti nella stipula del contratto (notaio, enti catastali, istituti di credito).
Art. 18 – Legge applicabile e foro competente
Il presente contratto è regolato dalla legge italiana. Per ogni controversia relativa all’interpretazione, esecuzione o risoluzione del presente contratto sarà competente in via esclusiva il Foro di _______________________________, salvo diverso accordo inderogabile tra le parti.
Art. 19 – Clausole finali
Il presente contratto costituisce l’intero accordo tra le parti in merito all’oggetto dello stesso e annulla e sostituisce qualsiasi precedente intesa, orale o scritta. Ogni modifica al presente contratto dovrà essere redatta per iscritto a pena di nullità.
Allegati (che fanno parte integrante del presente contratto):
1) Visura catastale del terreno datata _______________________________;
2) Planimetria/estratto di mappa n. _______________________________;
3) Certificazioni/attestazioni urbanistiche e ambientali: _______________________________;
4) Copia documento d’identità delle parti;
5) Altro: _______________________________.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo e data: _______________________________
Il Promittente Venditore
Firma: _______________________________
Il Promissario Acquirente
Firma: _______________________________
Testimoni (se richiesti)
1) Nome e cognome _______________________________ Codice fiscale _______________________________ Firma _______________________________
2) Nome e cognome _______________________________ Codice fiscale _______________________________ Firma _______________________________