Redigere un contratto preliminare per la costituzione del diritto di superficie richiede precisione terminologica e attenzione ai dettagli sostanziali, perché si tratta di un accordo che vincola le parti in vista di un futuro contratto definitivo e incide su diritti reali che possono essere opponibili ai terzi. In questa guida troverai indicazioni su come descrivere con chiarezza l’immobile e la durata del diritto di superficie, come disciplinare il corrispettivo e le garanzie, e come prevedere condizioni risolutive, termini essenziali e modalità di trascrizione per tutelare la validità e l’efficacia dell’accordo. È fondamentale integrare il testo con riferimenti documentali e planimetrie, verificare eventuali vincoli urbanistici, ipoteche o servitù, e valutare gli aspetti fiscali e autorizzativi che possono influire sulla fattibilità dell’operazione. Infine, redigere clausole che regolino l’esecuzione, le conseguenze dell’inadempimento e le modalità di definizione delle controversie consente di ridurre le incertezze e le potenziali contestazioni nella fase di conversione in definitivo.
Come scrivere un contratto preliminare diritto superficie
Il contratto preliminare che ha ad oggetto il diritto di superficie è un accordo obbligatorio con il quale una parte (futura concedente) si obbliga, e l’altra (futuro superficiario) si obbliga ad accettare, a costituire o a trasferire in futuro un diritto reale di superficie su un fondo o su costruzioni esistenti. Sul piano sostanziale il contratto preliminare non trasferisce ancora il diritto reale: crea un vincolo obbligatorio che obbliga le parti a concludere in un momento successivo il contratto definitivo che darà vita al diritto di superficie. Sotto il profilo formale e processuale occorre ricordare che il diritto di superficie è un diritto reale sugli immobili disciplinato dal codice civile (cfr. art. 952 e ss.) e che, per effetto del principio contenuto nell’art. 1351 c.c., il contratto preliminare deve avere la forma richiesta per il contratto definitivo: ciò significa che, quando il trasferimento o la costituzione del diritto di superficie richiedono atto pubblico o scrittura privata autenticata, anche il preliminare dovrà avere la stessa forma se si vuole che produca effetti pienamente tutelabili anche nei confronti dei terzi. Peraltro è prassi frequente prevedere la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari per tutelare il promissario acquirente contro trasferimenti successivi del medesimo immobile.
Nel redigere un preliminare di diritto di superficie bisogna curare la chiarezza e la completezza degli elementi essenziali: identificazione delle parti con indicazione della capacità, individuazione precisa dell’immobile mediante dati catastali e descrizione, indicazione puntuale della natura e dell’estensione del diritto di superficie che si intende costituire o trasferire (se si tratta di sopraelevazione, costruzione ex novo, esclusiva su parti di immobile, ecc.), durata del diritto (se temporanea, indicandone il termine o il criterio di determinazione), modalità di esercizio (diritti e limiti dell’utilizzatore), prezzo e modalità di pagamento, e ogni condizione sospensiva o risolutiva eventualmente concordata, come l’ottenimento di permessi edilizi, autorizzazioni urbanistiche o vincoli amministrativi. È indispensabile regolare chi sopporta le spese di urbanizzazione, l’onere per gli oneri fiscali e le imposte, la responsabilità per eventuali vizi o servitù preesistenti, e la clausola relativa al trasferimento della proprietà delle costruzioni (se previsto che le opere restino di proprietà del superficiario o tornino alla proprietà del suolo alla scadenza).
Il contenuto tecnico-giuridico del preliminare può e dovrebbe disciplinare tempistica e modalità della stipula del definitivo: il termine entro cui il notaio dovrà essere incaricato, l’obbligo di collaborazione per l’approvazione dei progetti esecutivi e per il rilascio dei nulla osta necessari, gli obblighi del superficiario riguardo alla realizzazione delle opere (standard costruttivi, termini, penali per ritardo), garanzie a favore del concedente (caparra confirmatoria, fideiussione bancaria a prima richiesta, deposito in escrow), nonché rimedi in caso di inadempimento, che possono prevedere la risoluzione automatica con restituzione della caparra, il risarcimento del danno, o, a seconda della volontà delle parti e della praticabilità giuridica, azioni per l’adempimento in forma specifica. È utile prevedere clausole operative per la trascrizione del futuro atto definitivo, fissare chi sosterrà gli oneri di trascrizione e registrazione, e disciplinare chi è tenuto a produrre i documenti necessari al notaio per la stipula (certificati catastali, visure, attestazioni urbanistiche, eventuali nulla osta).
Nel linguaggio contrattuale si adottano formulazioni chiare e precise: la descrizione dell’immobile deve riprodurre gli estremi catastali e la consistenza, la definizione del diritto di superficie deve indicare se si tratta di costituzione o trasferimento e deve specificare la durata e le modalità di esercizio; la clausola prezzo deve prevedere importo, scadenze, modalità di pagamento e conseguenze per mancato pagamento; la clausola condizionata deve delimitare esattamente quali eventi sospendono l’obbligo di stipulare il definitivo (ad esempio: “La conclusione del contratto definitivo di costituzione del diritto di superficie è subordinata all’ottenimento, a cura e spese del promissario superficiario, del permesso a costruire rilasciato dal Comune entro il termine di … mesi; in difetto il presente preliminare si intenderà risolto e la caparra trattenuta a titolo di penale”). Una possibile formulazione di impegno alla stipula può essere resa con parole del tipo: “Le parti si obbligano irrevocabilmente a comparire entro il giorno … dinanzi al Notaio … per la stipula dell’atto pubblico di costituzione/trasferimento del diritto di superficie, avente ad oggetto l’immobile identificato come …, alle condizioni e secondo le modalità qui pattuite; la non ottemperanza senza giustificato motivo darà luogo all’applicazione delle penalità e alle azioni previste dal presente contratto”.
Dal punto di vista pratico è molto importante prevedere la responsabilità per la difformità urbanistica e catastale: il preliminare dovrebbe richiedere che l’immobile sia libero da ipoteche e gravami non dichiarati, oppure prevedere espressamente chi ne sopporterà le conseguenze e fissare termine e modalità per estinguere o sanare eventuali pendenze. Occorre regolare l’effetto del pagamento in termini di possesso e gestione: se il superficiario può iniziare lavori già prima della stipula definitiva, stabilire chi assume i rischi e le responsabilità. Parimenti vanno disciplinate clausole sulla cessione del preliminare o sul subentro di terzi, sul divieto di costituzione di altri gravami e sul diritto di prelazione.
Infine, benché il preliminare vincoli le parti obbligandole a stipulare l’atto definitivo, solo la stipula dell’atto pubblico e la successiva trascrizione conferiranno al superficiario la piena opponibilità erga omnes del diritto di superficie. Per questo motivo è prassi inserire nel preliminare l’impegno all’esecuzione di tutti gli adempimenti necessari per la trascrizione e al rimborso delle spese notarili e fiscali, nonché la previsione che, qualora il concedente si rifiuti ingiustificatamente di stipulare il definitivo, il promissario possa chiedere al giudice l’esecuzione in forma specifica ovvero il risarcimento del danno. Data la complessità tecnica, urbanistica e fiscale di questi accordi, la stesura definitiva andrebbe sempre affidata al notaio o a un avvocato esperto in materia immobiliare che possa adattare le clausole al caso concreto e garantire la conformità alle norme vigenti e la corretta tutela nei confronti di terzi.
Fac simile contratto preliminare diritto superficie
CONTRATTO PRELIMINARE PER LA COSTITUZIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE
L’anno ________________, il giorno ________________ del mese di ________________, in ________________ (prov. ________________), avanti a noi sottoscritti:
1) Il Sig./La Sig.ra ____________________________________________________, nato/a a ________________ il ________________, codice fiscale ________________, residente in ________________, via ________________ n. ________________ (di seguito “Promittente Proprietario”);
2) Il Sig./La Sig.ra/La Società ____________________________________________________, con sede legale in ________________, via ________________ n. ________________, codice fiscale/partita IVA ________________, rappresentato/a da ________________ in qualità di ________________ (di seguito “Promissario Superficiario”);
congiuntamente denominate “Parti” e singolarmente “Parte”,
premesso che
– il Promittente Proprietario è proprietario esclusivo dell’area/lotto/terreno identificato catastalmente come: Comune di ________________, Sezione ________________, Foglio ________________, Particella ________________, Subalterno ________________ (di seguito “Immobile”);
– le Parti intendono dar luogo ad un contratto preliminare mediante il quale il Promittente Proprietario si obbliga a costituire, e il Promissario Superficiario si obbliga ad acquistare, il diritto di superficie sull’Immobile, alle condizioni di seguito pattuite;
tutto ciò premesso, si conviene e stipula quanto segue:
Art. 1 – Oggetto
1.1 Con il presente contratto preliminare (di seguito “Contratto Preliminare”), il Promittente Proprietario si obbliga a costituire e il Promissario Superficiario si obbliga ad acquistare, mediante stipula del relativo atto pubblico notarile, il diritto di superficie sull’Immobile consistente in: ____________________________________________________________________________________________________________________________________.
Art. 2 – Durata del diritto di superficie
2.1 Il diritto di superficie avrà durata di anni ________________ (in cifre ____) decorrenti dalla data di stipula dell’atto pubblico definitivo (rogito), salvo quanto diversamente disposto nel successivo atto di costituzione.
Art. 3 – Corrispettivo e modalità di pagamento
3.1 Il corrispettivo complessivo convenuto per la costituzione del diritto di superficie è fissato in Euro ________________ (in cifre ________________).
3.2 A titolo di caparra confirmatoria/anticipo, il Promissario Superficiario versa contestualmente alla firma del presente Contratto Preliminare la somma di Euro ________________ (in cifre ________________) mediante ____________________________________________________.
3.3 Il saldo del prezzo, pari a Euro ________________ (in cifre ________________), sarà versato contestualmente alla stipula dell’atto pubblico definitivo mediante ____________________________________________________.
3.4 In caso di inadempimento del Promissario Superficiario si applicherà la disciplina della caparra confirmatoria ai sensi dell’art. 1385 c.c.; in caso di inadempimento del Promittente Proprietario, il Promissario Superficiario potrà richiedere l’esecuzione in forma specifica ovvero la risoluzione e il risarcimento del danno.
Art. 4 – Termine per la stipula del contratto definitivo
4.1 Le Parti si obbligano a stipulare l’atto pubblico di costituzione del diritto di superficie entro e non oltre il giorno ________________ (termine perentorio/decorrenza ________________ giorni dalla sottoscrizione del presente), presso il Notaio ________________ con studio in ________________ ovvero altro Notaio d’intesa tra le Parti.
4.2 Il mancato rispetto del termine di cui al comma 4.1, salvo proroga concordata per iscritto, darà diritto alla parte adempiente alle conseguenze previste dall’art. 3.4.
Art. 5 – Obblighi relativi alle opere edilizie e ai permessi
5.1 Le Parti dichiarano che le eventuali opere da realizzare sul terreno/immobile saranno eseguite a cura e spese del Promissario Superficiario, sotto la sua responsabilità e secondo i progetti e le autorizzazioni necessarie.
5.2 Il Promissario Superficiario si obbliga ad ottenere, a proprie spese e senza onere né responsabilità per il Promittente Proprietario, tutti i titoli autorizzativi, concessioni edilizie, nulla osta e permessi amministrativi necessari per l’esecuzione dei lavori. Qualora tali autorizzazioni non dovessero essere rilasciate per cause non imputabili al Promittente Proprietario, le Parti si consulteranno per determinare l’eventuale modifica o risoluzione del presente Contratto Preliminare.
Art. 6 – Dichiarazioni e garanzie
6.1 Il Promittente Proprietario dichiara e garantisce che:
a) è legittimo proprietario dell’Immobile e che l’Immobile è libero da vincoli, ipoteche, servitù pregiudizievoli non dichiarate, gravami, privilegi e trascrizioni eccetto quanto espressamente indicato in lista allegata ____________________________________________________;
b) fornirà tutti i documenti necessari per la stipula dell’atto pubblico e per la trascrizione del diritto di superficie.
6.2 Il Promissario Superficiario dichiara e garantisce di avere la capacità e i mezzi per adempiere agli obblighi di pagamento e per ottenere le autorizzazioni necessarie.
Art. 7 – Spese, imposte e trascrizioni
7.1 Le spese notarili per la stipula dell’atto definitivo, le imposte di registro, ipotecarie e catastali e gli oneri connessi alla prima trascrizione/iscrizione del diritto di superficie saranno a carico di ________________.
7.2 Le spese successive relative a trasferimenti, cancellazioni e ogni altra iscrizione saranno a carico della Parte che ne richiederà l’atto.
Art. 8 – Uso, manutenzione e assicurazione
8.1 Il Promissario Superficiario avrà diritto di usare l’Immobile e di eseguire le opere consentite nel rispetto delle leggi e delle autorizzazioni; è responsabile della manutenzione ordinaria e straordinaria degli eventuali manufatti realizzati durante la durata del diritto.
8.2 Il Promissario Superficiario si obbliga a stipulare e mantenere in vigore, per tutta la durata del diritto, idonea polizza assicurativa per rischi di responsabilità civile verso terzi e per danni a terzi derivanti da lavori o dalla proprietà.
Art. 9 – Divieti e limiti
9.1 Il Promissario Superficiario non potrà apportare modifiche che alterino la destinazione d’uso dell’Immobile o comunque non conformi ai titoli autorizzativi senza il preventivo consenso scritto del Promittente Proprietario.
9.2 Il Promissario Superficiario non potrà cedere, concedere in uso, o gravare il diritto di superficie senza il consenso scritto del Promittente Proprietario, salvo diversa pattuizione che sarà indicata nel contratto definitivo.
Art. 10 – Reversione delle costruzioni
10.1 Alla scadenza del diritto di superficie, le costruzioni e le migliorie apparterranno al Promittente Proprietario, salvo diverso accordo che sarà specificato nell’atto di costituzione.
Art. 11 – Risoluzione per inadempimento e penali
11.1 In caso di inadempimento di una Parte agli obblighi assunti con il presente Contratto Preliminare, la Parte adempiente potrà richiedere l’adempimento ovvero la risoluzione del contratto, con riserva di danni.
11.2 Le Parti convengono fin d’ora una penale pari a Euro ________________ per ogni giorno di ritardo nell’adempimento degli obblighi essenziali, salvo maggior danno.
Art. 12 – Subordinazioni e condizioni sospensive
12.1 La stipula dell’atto definitivo è subordinata alla sussistenza delle seguenti condizioni sospensive:
a) ottenimento dei titoli autorizzativi necessari da parte del Promissario Superficiario entro il termine di cui all’art. 4;
b) assenza di trascrizioni gravanti l’Immobile diverse da quelle dichiarate in premessa;
c) ottenimento di finanziamenti/fideiussioni da parte del Promissario Superficiario (se previsto): ____________________________________________________.
12.2 In caso di mancata realizzazione di tali condizioni per cause non imputabili alla Parte interessata, il Contratto Preliminare si intenderà risolto senza obbligo di risarcimento, salvo diverso accordo.
Art. 13 – Trattamento dei dati personali
13.1 Le Parti si danno reciprocamente il consenso al trattamento dei dati personali ai fini connessi all’esecuzione del presente Contratto Preliminare, nei limiti e con le modalità previste dalla normativa vigente.
Art. 14 – Comunicazioni
14.1 Ogni comunicazione relativa al presente Contratto Preliminare dovrà essere effettuata per iscritto e trasmessa a mezzo raccomandata A.R., PEC o consegna a mano ai seguenti indirizzi:
– Per il Promittente Proprietario: ____________________________________________________.
– Per il Promissario Superficiario: ____________________________________________________.
Art. 15 – Legge applicabile e foro competente
15.1 Il presente Contratto Preliminare è regolato dalla legge italiana.
15.2 Per ogni controversia relativa alla validità, interpretazione, esecuzione o risoluzione del presente Contratto Preliminare sarà competente in via esclusiva il Foro di ________________, salvo diversa imperativa disposizione di legge.
Art. 16 – Clausole finali
16.1 Il presente Contratto Preliminare costituisce espressione completa dell’intendimento delle Parti e annulla e sostituisce ogni precedente intesa, scritta o verbale, tra le Parti in merito all’oggetto.
16.2 Ogni modifica al presente Contratto Preliminare sarà valida solo se assunta per iscritto e sottoscritta da entrambe le Parti.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo e data: ________________, lì ________________.
Il Promittente Proprietario
____________________________________
Firma: ________________
Il Promissario Superficiario
____________________________________
Firma: ________________
Allegati:
– Documento d’identità del Promittente Proprietario: ____________________________________________________;
– Documento d’identità del Promissario Superficiario: ____________________________________________________;
– Visura catastale e certificato di proprietà dell’Immobile: ____________________________________________________;
– Elenco gravami e vincoli: ____________________________________________________.