Redigere un contratto preliminare di compravendita per un garage richiede equilibrio tra chiarezza e tutela delle parti: ogni parola deve definire con precisione chi vende, chi compra e quale bene è oggetto dell’accordo, evitando ambiguità su confini, accessi e pertinenze. In questa guida affrontiamo in modo pratico le clausole essenziali che regolano il prezzo, le modalità di pagamento e la caparra, così come i termini entro i quali perfezionare il rogito e le condizioni sospensive più comuni, ponendo attenzione alle conseguenze in caso di inadempimento. Spiegheremo come descrivere lo spazio in modo inequivocabile, come prevedere garanzie e responsabilità per vizi o irregolarità urbanistiche, e quali formalità sono necessarie per dare certezza giuridica all’accordo senza appesantirlo con formule inutili. Il tono è operativo: suggerimenti concreti, esempio di clausole chiare e indicazioni sulle verifiche documentali che valgono più di una promessa verbale, per trasformare un’intesa informale in un impegno solido e rispettoso degli interessi di entrambe le parti.
Come scrivere un contratto preliminare di compravendita garage
Un contratto preliminare di compravendita di un garage è un accordo scritto con cui le parti, venditore e compratore, si impegnano reciprocamente a stipulare in futuro il contratto definitivo (atto pubblico o scrittura privata autenticata) con il quale trasferire la proprietà dell’immobile. Funziona come un patto vincolante che “blocca” la volontà delle parti, chiarisce condizioni, prezzo, modalità di pagamento e tempistiche, e crea posizioni giuridiche tutelabili: il promissario acquirente può chiedere l’esecuzione specifica dell’obbligo di vendere e ottenere misure cautelari o la trascrizione per opporre il proprio diritto a terzi, mentre il promittente venditore assume l’obbligo di consegnare il bene nelle condizioni pattuite.
Per scriverlo in modo corretto è necessario curare forma, contenuto e clausole che disciplinino gli aspetti pratici e le garanzie. La forma scritta è imprescindibile per il preliminare su immobili, quindi il documento deve essere redatto su carta e sottoscritto da entrambe le parti; è opportuno indicare data e luogo della sottoscrizione. Le parti vanno identificate con nome, cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale e recapiti, e va indicata la qualità in cui intervengono (proprietario, rappresentante, legale rappresentante). Per l’immobile occorre una descrizione precisa: indirizzo, riferimento catastale (foglio, particella, subalterno), consistenza, eventuali pertinenze, e ogni informazione che consenta l’individuazione univoca del garage. Se esistono servitù, ipoteche, pendenze giudiziarie o vincoli urbanistici, è importante annotarlo e prevedere obblighi del venditore di fornire documentazione aggiornata (visura ipotecaria, planimetria catastale, certificato APE, documentazione urbanistica e dichiarazioni di conformità edilizia/urbanistica se richieste).
Nel corpo del testo si deve indicare il prezzo complessivo e le modalità di pagamento: somma già versata a titolo di caparra o caparra confirmatoria, termini per il saldo, eventuale ricorso a mutuo con la clausola sospensiva “ottenimento finanziamento”, e le conseguenze in caso di mancato ottenimento. La caparra confirmatoria va descritta con chiarezza: l’ammontare, la destinazione (es. a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell’art. 1385 c.c.), e la disciplina delle ipotesi di inadempimento (trattenimento della caparra se è il compratore a recedere; restituzione del doppio se è il venditore a recedere). Chiara deve essere anche la data e il luogo previsti per la stipula del contratto definitivo, con la previsione di possibili proroghe e la definizione delle spese accessorie: oneri notarili, imposte e tasse dovute in sede di trasferimento, spese di notaio e di registrazione del preliminare, indicando come verranno ripartite tra le parti.
È fondamentale inserire garanzie e dichiarazioni del venditore circa la proprietà, l’assenza o l’esistenza di vincoli o ipoteche, la conformità edilizia e urbanistica, la regolarità catastale e la consegna libera da persone o diritti di terzi. Allo stesso tempo, si possono inserire obblighi del compratore, come la presentazione di una delibera condominiale per la vendita se prevista, o l’obbligo di richiedere e ottenere il mutuo. In presenza di un finanziamento, la clausola sospensiva deve prevedere termini certi per la richiesta e per l’eventuale comunicazione di esito negativo, nonché le conseguenze sul preliminare. È utile disciplinare anche il regime della consegna del bene: se il compratore potrà entrare in possesso prima del rogito, a quali condizioni, e chi sopporterà oneri ordinari e straordinari, assicurazione e responsabilità per danni.
Ci si deve altresì occupare degli aspetti sanzionatori per l’inadempimento: la formula di “pena convenuta” (clausola penale) può stabilire l’obbligo di pagare una somma prefissata in caso di mancata stipula, oppure prevedere la possibilità di risoluzione automatica o risarcimento danni. Le clausole devono essere redatte con termini chiari e misurabili per evitare ambiguità interpretative in caso di contenzioso. È inoltre opportuno prevedere la scelta del foro competente per eventuali controversie e la legge applicabile, pur sapendo che per contratti con elementi nazionali la scelta della legge italiana è naturale.
Dal punto di vista pratico, allegare al preliminare documenti essenziali facilita la verifica e riduce i rischi: copia degli atti di provenienza, visure ipotecarie e catastali aggiornate, planimetria, certificato energetico, eventuale certificazione di conformità degli impianti, e copia dei documenti di identità delle parti. La trascrizione del preliminare presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari è uno strumento di tutela per il promissario acquirente perché consente di rendere opponibile il diritto nei confronti di terzi e di eventuali successivi atti di gravame: tale trascrizione va richiesta con l’assistenza del notaio o dell’avvocato per valutare se il testo sia idoneo alla trascrizione e per curarne gli effetti. La registrazione presso l’Agenzia delle Entrate è obbligatoria entro 20 giorni dalla sottoscrizione salvo esenzioni, con pagamento dell’imposta di registro e delle eventuali imposte relative; anche questi aspetti fiscali meritano attenzione e consulenza perché influiscono sui costi complessivi dell’operazione.
Un esempio pratico di formulazione, inserito come paragrafo contrattuale, potrebbe recare una dichiarazione sintetica ma chiara: “Il promittente venditore dichiara di essere unico e pieno proprietario del garage sito in [indirizzo], censito al catasto fabbricati al foglio … particella … sub. …, libero da persone e da altri diritti; il promissario acquirente si impegna a corrispondere il prezzo complessivo di euro …, di cui euro … versati contestualmente a titolo di caparra confirmatoria. Le parti convengono che la stipula del contratto definitivo avverrà entro e non oltre il giorno … presso lo studio del Notaio …, salvo diversa proroga concordata per iscritto. Il presente contratto è subordinato all’ottenimento del mutuo bancario da parte del promissario acquirente entro il termine di giorni …; in mancanza di esito positivo il presente si intenderà risolto senza spese per le parti e il venditore restituirà la caparra versata. Il venditore si obbliga a consegnare copia della visura ipotecaria e catastale aggiornata e la documentazione attestante la conformità urbanistica dell’immobile entro … giorni dalla sottoscrizione del presente atto. In caso di inadempimento, la parte adempiente potrà chiedere l’esecuzione in forma specifica ovvero la risoluzione del contratto con richiesta di risarcimento danni, fatti salvi gli effetti della caparra confirmatoria e della clausola penale pattuita.” Questo tipo di formulazione dimostra come inserire nel testo le informazioni essenziali in modo operativo e vincolante.
Infine, pur con tutta l’attenzione possibile nella redazione, è altamente consigliabile farsi assistere da un notaio o da un avvocato specializzato in diritto immobiliare nella stesura e nella verifica del preliminare. Il professionista verificherà la corrispondenza tra descrizione catastale e stato di fatto, la presenza di vincoli o ipoteche, la correttezza delle clausole civili e fiscali, la compatibilità della trascrizione e delle eventuali annotazioni, e predisporrà il testo in modo che risulti efficace e opponibile. Un contratto preliminare ben redatto riduce i rischi di contenzioso e protegge entrambe le parti, rendendo più sicura e prevedibile la conclusione della compravendita del garage.
Fac simile contratto preliminare di compravendita garage
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA DI GARAGE
L’anno _________________, il giorno _________________ del mese di _________________, in _________________ (luogo) fra:
1) Il/la Sig./Sig.ra _________________, nato/a a _________________ il _________________, C.F. _________________, residente in _________________, di seguito denominato/a “Promittente Venditore”;
e
2) Il/la Sig./Sig.ra _________________, nato/a a _________________ il _________________, C.F. _________________, residente in _________________, di seguito denominato/a “Promittente Acquirente”.
Premesso che
– Il Promittente Venditore è proprietario dell’immobile descritto di seguito e ha titolo a disporne;
– Le parti intendono disciplinare quanto necessario ai fini della conclusione del contratto definitivo di compravendita;
si conviene quanto segue.
Art. 1 — Oggetto
Il Promittente Venditore promette di vendere e il Promittente Acquirente presta la sua promessa di acquistare il seguente bene immobile ad uso garage:
Indirizzo: _________________
Edificio/Complesso: _________________
Piano: _________________
Superficie catastale: _________________ mq
Dati catastali: Foglio _________________, Mappale/Particella _________________, Subalterno _________________
Altri identificativi (eventuali numeri posti auto, posto n., ecc.): _________________
Art. 2 — Dichiarazioni del Promittente Venditore
Il Promittente Venditore dichiara sotto la propria responsabilità che:
a) l’immobile è di sua esclusiva proprietà e libero da vincoli, trascrizioni, ipoteche, pignoramenti o gravami, salvo quanto indicato: _________________;
b) l’immobile è conforme alla destinazione d’uso e alle normative urbanistiche e catastali, salvo le non conformità specificate: _________________;
c) non esistono servitù, accordi o diritti di terzi che ostino alla vendita, salvo quelli indicati: _________________.
Art. 3 — Condizioni di vendita e prezzo
Le parti convengono che il prezzo della compravendita sarà di Euro _________________ (in cifre _________________), alle seguenti condizioni di pagamento:
– Caparra confirmatoria a titolo di garanzia pari a Euro _________________, versata in data _________________ mediante _________________;
– Saldo prezzo alla stipula dell’atto definitivo mediante deposito presso il Notaio o mediante bonifico/assegno circolare: _________________.
Art. 4 — Termine per la stipula del contratto definitivo
Le parti si obbligano a stipulare l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata di trasferimento della proprietà entro e non oltre il giorno _________________, presso lo studio del Notaio _________________ con sede in _________________, o presso altro Notaio concordato dalle parti.
Art. 5 — Conseguenze dell’inadempimento
a) In caso di recesso ingiustificato del Promittente Acquirente, il Promittente Venditore avrà diritto di trattenere a titolo di caparra la somma versata.
b) In caso di recesso ingiustificato del Promittente Venditore, lo stesso dovrà restituire al Promittente Acquirente il doppio della caparra.
c) Le parti si riservano la facoltà di agire per l’adempimento o il risarcimento del maggior danno, oltre le disposizioni sopra indicate.
Art. 6 — Condizioni sospensive e obblighi fiscali
La presente promessa è subordinata al verificarsi delle seguenti condizioni sospensive:
– Ottenimento mutuo/finanziamento da parte del Promittente Acquirente entro il giorno _________________, a condizioni non superiori a: tasso _________________ e importo _________________;
– Altre condizioni sospensive: _________________.
Le imposte, tasse e spese notarili e di registrazione relative al contratto definitivo saranno a carico di: _________________.
Art. 7 — Consegna e stato di fatto
La consegna del bene, libera da persone e cose, avverrà contestualmente o alla data concordata per l’atto definitivo, salvo diverso accordo, e l’immobile sarà consegnato nello stato di fatto in cui si trova al momento della sottoscrizione del presente contratto, salvo i vizi occulti di cui il Venditore risponderà nei termini di legge.
Art. 8 — Spese e oneri
Tutte le spese inerenti e conseguenti alla stipula del contratto definitivo, comprese le spese notarili, le imposte di registrazione, le tasse ipotecarie e catastali, saranno a carico di: _________________.
Art. 9 — Registrazione e trascrizione
Il presente atto verrà registrato ai sensi di legge a cura di: _________________. Le spese di registrazione saranno a carico di: _________________.
Art. 10 — Visure e documentazione
Il Promittente Venditore si impegna a consegnare al Promittente Acquirente, entro il termine di _________________ giorni dalla sottoscrizione del presente contratto, la seguente documentazione: visura catastale, planimetria, certificazione di conformità degli impianti (se applicabile), attestato di prestazione energetica (se dovuto), ogni documento necessario al trasferimento, salvo diversa indicazione: _________________.
Art. 11 — Accesso e verifiche
Il Promittente Acquirente potrà effettuare sopralluoghi e verifiche tecniche e catastali dell’immobile previo preavviso di almeno _________________ giorni e compatibilmente con le esigenze di utilizzo del bene.
Art. 12 — Manleva
Il Promittente Venditore si impegna a manlevare e tenere indenne il Promittente Acquirente da ogni responsabilità per fatti e vizi anteriori alla data del presente contratto, salvo quanto espressamente dichiarato.
Art. 13 — Risoluzione e penali
In caso di inadempimento delle obbligazioni assunte dalle parti, si applicheranno le seguenti penali: _________________. Le parti si danno reciprocamente facoltà di chiedere la risoluzione del contratto e/o il risarcimento del danno.
Art. 14 — Comunicazioni
Le comunicazioni tra le parti dovranno essere effettuate per iscritto ai seguenti indirizzi:
Promittente Venditore: _________________
Promittente Acquirente: _________________
Art. 15 — Foro competente
Per ogni controversia relativa all’interpretazione, esecuzione e validità del presente contratto le parti concordano la competenza esclusiva del Foro di _________________.
Art. 16 — Clausole finali
Il presente contratto costituisce l’integrale accordo fra le parti con esclusione di qualsiasi intesa o patto non espressamente richiamato. Ogni modifica dovrà essere fatta per iscritto e sottoscritta da entrambe le parti.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo e data: _________________
Il Promittente Venditore
Firma: _______________________________
Nome e Cognome: _________________
Il Promittente Acquirente
Firma: _______________________________
Nome e Cognome: _________________
Testimoni (se richiesti)
1) Nome e Cognome: _________________ — Firma: _______________________________
2) Nome e Cognome: _________________ — Firma: _______________________________
Eventuali allegati:
– Copia documento d’identità del Promittente Venditore: _________________
– Copia documento d’identità del Promittente Acquirente: _________________
– Visura catastale/planimetria: _________________
– Altro: _________________